Díky novému ratingu mají investoři riziko ještě víc pod kontrolou

Aby naši investoři měli detailní přehled o rizikovosti projektů na Investownu, všechny úvěry před zveřejněním posuzujeme tzv. ratingem. Díky zkušenostem s více než 135 projekty se nám ho podařilo zdokonalit.

Výsledkem je nový ratingový model skládající se z 9 hodnotících tříd (místo původních tří). K ratingu rizikovosti úvěrů nově používáme 3 unikátní výpočetní kalkulačky, pro každý druh úvěru jednu. S jejich pomocí dokážeme efektivně stanovit odpovídající úrokovou sazbu projektů, ohodnotit je přesněji než doposud a investorům dát větší kontrolu nad rizikem.

Jak vypadá nový rating Investownu

Zatímco původní model se skládal z 3 ratingových tříd (A, B, C), nově jich je 9. Každý projekt, který ohodnotíme, zařadíme do jedné z těchto rizikových kategorií.

A+

A-

Nepatrná rizikovost

B+

B-

Nízká rizikovost

C+

C-

Střední až vyšší rizikovost

Výsledný rating pak odkazuje na rizikovou přirážku vyjádřenou v procentech. Nejlepší je rating A+, který znamená, že projekt má minimální riziko selhání a nabízí nižší výnos z investice. Projekty s mírně vyšším rizikem, ale zároveň nejvyšším výnosem označujeme jako C-.

Rizikové skóre přesnější než kdy dřív

Nový ratingový model dává investorům lepší dohled nad rizikem, které je spojené s konkrétním projektem.
‍
Platí, že bezpečnější investice přináší nižší výnos a rizikovější investice vyšší výnos. Čím lepší je rizikové skóre projektu, tím lépe je projekt zajištěný.

Proč je rating důležitý pro nás i investory

Proinvestovali jsme přes 135 úvěrů s 85 partnery, a tak máme svůj ověřený postup, jak rizika projektů hodnotit. Nepoužíváme modely a ratingy třetích stran. I proto je úspěšnost projektů na Investownu stále 100%.

Proč je vlastní kvalitní rating zásadní pro investory i pro nás?

Pomáhá nám přesně vyhodnotit, jestli a jak je daný partner schopný splácet úvěr. Pokud žadatel nesplňuje požadavky, automaticky jeho žádost vyřadíme.

Investoři dostávají důkladný přehled o příležitostech, do kterých investují. V detailu každého projektu se nachází tabulka risk scoringu (tzv. risk scoring sheet), kde uvádíme podrobná hodnotící kritéria, včetně celkového počtu bodů, které projekt získal.

Investoři mohou z hlediska risku své portfolio ještě lépe diverzifikovat (mají tak větší kontrolu nad svým portfoliem).

Jak rating Investownu probíhá

Zakládáme si na tom, aby se na platformě Investown objevovaly jen prověřené a spolehlivé projekty. Proto schvalujeme méně než 20 % z celkového počtu žádostí.

K ratingu rizikovosti úvěrů nově používáme 3 unikátní výpočetní kalkulačky. Hodnocené faktory se u každého druhu kalkulačky mírně liší s ohledem na relevanci pro daný projekt. Například u developerských projektů zohledňujeme povolení ke stavbě, předprodejnost (kolik bytů partner prodal před zahájením stavby) a způsob realizace projektů.

Samotný výpočet rizika probíhá takto:

Posuzujeme jednotlivé kategorie rizik, přičemž každá z nich má v celkovém hodnocení váhu dle relevance/důležitosti.

Kategorie se dále dělí na různé faktory, kterým přidělujeme bodové ohodnocení (poměrně dle váhy). Konečný výsledek vyjde vždy mezi 0-210 body. Nejhorší projekty tedy získají hodnocení 0 a rating D nebo E. Takové úvěry se na platformu nikdy nedostanou, protože je automaticky zamítáme. Nejlepší pak 210 bodů a hodnocení A+.

Časté dotazy k ratingu

Které typy projektů vždy zamítnete?

Ve 100 % případů projekt zamítáme, pokud u něj nebo jeho vlastníků objevíme tzv. KO faktory. Patří mezi ně například insolvence, exekuce, úpadky, nedostatečný zdroj příjmů nebo negativní informace.

Kde najdu tabulku risk scoringu (scoring sheet)?

Nachází se v detailu každého projektu a najdete v ní kritéria hodnocení i počet bodů, které projekt získal.

Podle kterých kategorií projekty hodnotíte?

🔵 Rozvoj podnikání:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele
DSCR (ukazatel krytí dluhové služby)
DSCR = EBITDA / dluhová služba

2. Reference

Zkušenost klienta v daném oboru, historie podnikání
Hodnotí se dle míry zkušenosti klienta

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

Zhodnocení ESS
Posouzení celkové výkonnosti holdingu či ESS
KYB
Kontroluje se historická exekuce, insolvence a další negativní informace

5. Dodatečné: Risk ohodnocení

Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring

‍

🔵 Developerské projekty / Rekonstrukce:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele

2. Reference

Zkušenost klienta v daném oboru, historie podnikání
Posuzuje se zkušenost klienta s realizováním developerských nebo obdobných projektů. Čím více úspěšně dokončených projektů, tím lépe

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

Povolení
Povolení, která klient potřebuje k zahájení stavby

Předprodej
Míra předprodejů snižuje riziko, že o nemovitost nebude na konci projektu zájem
Způsob realizace projektu
Hodnotí se způsob výstavby
KYB
Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring

‍

🔵 Nákup nemovitosti, refinancování:

1. Kapitál a finanční ukazatel

Výše vlastního kapitálu
Hodnotí se vlastní kapitál žadatele, popřípadě kumulovaně, je-li spoludlužník
Míra zadluženosti
Poměr cizích zdrojů k bilanční sumě Žadatele
DSCR (ukazatel krytí dluhové služby)
DSCR = EBITDA / dluhová služba

2. Reference

Zkušenost klienta v daném oboru, historie podnikání
Hodnotí se dle míry zkušenosti klienta, Posuzuje se zkušenost klienta s realizováním nákupu a prodeje nemovitostí. Čím více úspěšně dokončených transakcí, tím lépe

3. Zajištění

LTV
Poměřuje se hodnota nemovitosti potvrzená interním znalcem a výše požadovaného úvěru
Lokalita zastavované nemovitosti
Zde se hodnotí poloha zastavované nemovitosti.

4. Ostatní

LTC
Výše úvěru ke kupní ceně nemovitosti. Hodnotí se míra vlastních zdrojů

KYB
Kontroluje se historická exekuce, insolvence a další negativní informace

5. Dodatečné: Risk ohodnocení

Hodnotí se projekt jako celek, kde risk analytik může vidět potencionální rizika nebo kladné stránky projektu, které nevystihuje credit scoring.

Co dalšího děláte, abyste důkladně zhodnotili rizika projektu?

Během vyhodnocování rizik prověřujeme vlastníky projektů (fyzické a právnické osoby), a to z pohledu exekucí, insolvencí, zadluženosti, zkušeností a referencí, vazeb nebo KYC a AML (opatření proti praní špinavých peněz). U právnických osob zohledňujeme i ekonomické spjaté skupiny.

Pro větší bezpečnost provádíme také revizi externích posudků hodnoty zastavované nemovitosti, přestože nám majitelé projektů sami dodávají certifikovaný odhad. Během revize posuzujeme, zda je nemovitost vhodná k zastavení.

Dále dostáváme expertní posouzení projektu z pohledu realizovatelnosti, připravenosti, budoucí prodejnosti, dosažitelných budoucích cen, rozpočtu, potřebných povolení a cash flow. Spolupracujeme pouze s členy RICS (Královský institut diplomovaných znalců) a členy komory soudních znalců ČR, kteří posuzují stanovené faktory ve vzájemných souvislostech.

Ve výsledku nám experti předloží závěr o tom, zda je projekt vhodný z hlediska předpokladu úspěšného dokončení a splacení úvěru. Pokud je projekt vyhodnocen jako nevhodný, okamžitě ho zamítneme.